Waarom een Haalbaarheidsonderzoek?

Bij de overweging voor vergaande verduurzaming van de VvE komen verschillende vooroordelen naar voren. Een belangrijk vooroordeel is dat vergaande verduurzaming onbetaalbaar is. Bij de keuze voor een (vergaande) verduurzaming is het dan ook van groot belang om de juiste (kosten) vergelijkingen tussen de verschillende scenario’s te maken. Deze scenario’s zijn:

  1. Doorgaan op de huidige weg (de bestaande situatie zonder verduurzaming).
  2. Het nemen van enkelvoudige maatregelen (zonnepanelen, isolatie, dubbel glas).
  3. Vergaande verduurzaming

Het is belangrijk om reëel te zijn over de werkelijke kosten per scenario, maar ook over de mogelijke baten per scenario. Pas zo kan een objectieve keuze gemaakt worden.

Wat houdt een haalbaarheidsonderzoek in?

Bij een haalbaarheidsonderzoek wordt een analyse van de technische en de financiële mogelijkheden van (vergaande) verduurzaming ten opzichte van de bestaande situatie in beeld gebracht.

Een haalbaarheidsonderzoek dient allereerst inzicht te geven in de bestaande energetische, bedrijfseconomische, juridische, organisatorische en financiële situatie van de VvE. Dit is een nulmeting, die een reëel beeld geeft van de werkelijke kosten van het scenario van voortzetting van het huidige beleid op basis van het bestaande meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en de bestaande financiële situatie.

In een haalbaarheidsonderzoek is een energieadvies opgenomen. Voor het energieadvies is subsidie beschikbaar. Met het energieadvies worden de huidige energieprestatie van een gebouw, de bouwkundige en installatietechnische verbetermaatregelen en de kosten/baten en terugverdientijden van deze maatregelen uitgewerkt. De haalbaarheidsstudie kan daarmee ook ter onderbouwing van een financieringsaanvraag worden gebruikt bij het Nationaal Warmtefonds (NWF).

Vervolgens worden de kosten en baten van de verduurzamingsscenario’s uitgewerkt:

  • Een scenario dat richt zich op het nemen van enkelvoudige maatregelen.
  • Een scenario dat richt zich op een verregaande verduurzaming van het complex.

Hierbij wordt gekeken naar de financieel-economische haalbaarheid voor de VvE van deze scenario’s en de consequenties voor het MJOP, de splitsingsakte en de wijze van organisatie en procesinvulling.

De kosten van de voortzetting van het huidige beleid worden vervolgens afgezet tegen de kosten en baten van de alternatieve scenario’s. Dit maakt het mogelijk de haalbaarheid van de alternatieven goed te kunnen beoordelen en een beeld te krijgen van de aan de scenario’s verbonden werkelijke maandlasten.

Scenario voorzetting bestaand beleid; de nulmeting

Bij de nulmeting vindt een bouwkundige inspectie van het gebouw met de installaties plaats om te bepalen welke elementen, materialen en detailleringen er aan het gebouw zijn en welk onderhoud daarvoor noodzakelijk is voor de komende periode van 30 jaar.

De energetische opnamen betreffen maatwerkadviezen van een aantal appartementen waarmee inzicht verkregen wordt in de mogelijkheden van energiebesparing voor de appartementen.

In de splitsingsakte en het bestaande MJOP worden beoordeeld:

  • Wat is collectief eigendom en wat is individueel?
  • Is het bestaande MJOP volledig? Zijn alle noodzakelijke onderhoudsmaatregelen opgenomen of ontbreken er posten waar de VvE de komende 30 jaar rekening mee moeten houden? Zijn er maatregelen opgenomen die verband houden met verduurzaming zoals isoleren?
  • Is het bestaande MJOP financieel realistisch? Wordt er op dit moment voldoende gereserveerd om alle maatregelen in de toekomst te kunnen uitvoeren? Vaak blijkt dat de reserveringen in het MJOP onvoldoende zijn voor het benodigde onderhoud in de toekomst. De leden van de VvE zullen dan bij voortzetting van de huidige gang van zaken moeten bijbetalen.
  • Staan er maatregelen in de planning die goed samen kunnen gaan met bijvoorbeeld isolatiemaatregelen, zoals het vervangen van het dak?

De nulmeting heeft tot doel een realistisch beeld te kunnen geven van de maandlasten waar de leden van de VvE bij voortzetting van het huidige beleid in de toekomst rekening mee moeten houden, zowel voor het benodigde onderhoud als de energiekosten.

Scenario enkelvoudige maatregelen

In dit scenario wordt uitgewerkt welke maatregelen afzonderlijk uitgevoerd kunnen worden en welke besparingen op onderhoud en energielasten hiermee kunnen worden gerealiseerd. Voor de VvE worden de mogelijkheden van financiering toegelicht. Per maatregel wordt aangegeven wat de consequenties voor de maandlasten zullen zijn. Wegen de financieringslasten op tegen de besparingen op onderhouds- en energielasten? Welke verbeteringen ten aanzien van comfort mogen er verwacht worden?

Scenario vergaande verduurzaming

In dit scenario wordt uitgewerkt wat de gevolgen van een vergaande verduurzaming zijn. Er wordt in kaart gebracht welke maatregelen op hoofdlijnen passend en zinvol zijn. Daarnaast wordt er een inschatting gemaakt van wat een verregaande verduurzaming gaat kosten en wat dit betekent voor de maandlasten. Welke besparingen op onderhoud en energielasten kunnen hiermee gerealiseerd worden? Welke deel van de aanwezige reserves kan voor de verduurzaming worden aangewend? Welke mogelijkheden van financiering zijn realiseerbaar, welke subsidies kunnen verkregen worden?  Hoe verhouden de besparingen zich ten opzichte van de financieringslasten?

Resultaat haalbaarheidsonderzoek

Het haalbaarheidsonderzoek geeft een adequate vergelijking van de drie scenario’s: de kosten en besparingen op onderhoud en energie van de scenario’s van enkelvoudige maatregelen en verregaande verduurzaming worden afgezet tegen de onderhouds- en energiekosten binnen de huidige situatie. Zo kunnen leden de kosten en baten van de opties en de daaraan verbonden maandlasten met elkaar vergelijken.

Wie kan een haalbaarheidsonderzoek uitvoeren?

Het haalbaarheidsonderzoek bestaat uit verschillende onderdelen. Sommige procesbegeleiders zullen een haalbaarheidsonderzoek zelf (gedeeltelijk) kunnen uitvoeren. Ook zijn er adviesbureaus die dit kunnen. Om subsidie te krijgen voor het deel dat valt onder het Energieadvies is het inschakelen van een BRL9500 gecertificeerd bedrijf verplicht.

Website by Webroots