Investeringsbeslissingen voor verregaande verduurzaming binnen de utiliteitsbouw
Wat beweegt verschillende typen eigenaren?

In plaats van de gebruiksfunctie of de sector, is er in dit onderzoek gekeken naar het type eigenaar die de investeringsbeslissingen moet nemen. Er zijn vier type eigenaren onderscheiden: publieke eigenaar-gebruikers, publieke eigenaar-verhuurders, commerciële eigenaar-gebruikers en commerciële eigenaar-verhuurders.

Stand van zaken verduurzaming utiliteitsbouw

Bijna alle geïnterviewde eigenaren zijn aan de slag met energiebesparende maatregelen zoals ledverlichting en zonnepanelen. Vooral publieke eigenaren hebben ook andere gebouwgebonden maatregelen genomen, zoals isolatie. Slechts een selecte groep heeft verregaande verduurzaming uitgevoerd.

Niet alle eigenaren hebben de huidige staat van het vastgoed goed in beeld. Sommige eigenaren richten zich voor verduurzaming op hun kernportefeuille (de overige portefeuille bevat bijvoorbeeld strategisch vastgoed, of vastgoed bestemd voor verkoop of sloop).

Alle geïnterviewde publieke eigenaren en de meeste commerciële eigenaren hebben interne duurzaamheidsdoelen geformuleerd, maar de variatie in doelstellingen is groot, en de vertaling naar de praktijk is nog beperkt. De helft van de geïnterviewde eigenaren overweegt aardgasvrij maken bij het opstellen van plannen voor renovatie.

Activatiemomenten

De geïnterviewde eigenaren noemen enkele activatiemomenten waarop verduurzaming plaatsvindt, zoals een natuurlijk moment of mutatie van de huurder. Dit is meer incidenteel dan structureel of gepland. Tot 2050 zullen er gemiddeld slechts één of twee natuurlijke momenten per gebouw zijn.

Drijfveren en barrières

In de investeringsbeslissing van alle type eigenaren spelen organisatorische, financiële en beleidsfactoren de grootste rol als drijfveer en/of barrière. Daarbij valt op dat sommige factoren door de ene geïnterviewde genoemd worden als drijfveer en door de ander als barrière.

Organisatorisch

Alle geïnterviewde eigenaren ervaren zowel organisatorische drijfveren als barrières:
Drijfveren: Het natuurlijk moment voor bouwdeelvervanging of installatievervanging.
Barrières: Focus op dagelijkse werkzaamheden, de onderbreking van de dagelijkse werkzaamheden, de split incentive, de vraag van de huurder, de manier waarop de organisatie opereert en de interne doelstellingen.

Financieel

Ook alle geïnterviewde eigenaren ervaren financiële drijfveren en barrières:
Drijfveren: Met name commerciële eigenaar-gebruikers en publieke eigenaar-verhuurders zien als drijfveren energiebesparing, huurverhoging en waardetoename van het pand.
Barrières: De hoge investeringskosten en lage baten (laag rendement of lange terugverdientijd), de financiering.

Beleid

Het beleid wordt door de helft van de eigenaren als drijfveer gezien. Tegelijkertijd noemen bijna alle eigenaren ook beleidsbarrières. Met name publieke eigenaren en commerciële eigenaar-gebruikers zijn daarentegen kritisch op het huidige beleid.
Drijfveren: Sommige organisatie vertalen nationale doelstellingen naar interne doelstellingen. En publieke eigenaar-verhuurders noemen subsidies als drijfveer.
Barrières: Overwegend zijn de geïnterviewden negatief over, of onbekend met, de langetermijnvisie van het nationale beleid. Specifieke beleidsmaatregelen worden door eigenaar-verhuurders vaak als conflicterend ervaren.

Kennis

Kennis over verduurzamen van het vastgoed en capaciteit voor de uitvoering van verduurzaming worden door de eigenaren in algemene zin als barrière ervaren, maar is voor sommige geïnterviewden ook een drijfveer. Er is een duidelijk onderscheid tussen eigenaren die voldoende kennis en capaciteit in huis hebben en organisaties die dat niet hebben.
Drijfveren: Externe samenwerking, gemotiveerde medewerkers en goede kennisborging.
Barrières: De krapte op de arbeidsmarkt, het beoordelen van energieadviezen en offertes, en het benodigde maatwerk.

Overige factoren

Andere drijfveren en barrières die worden genoemd zijn onder andere:
Drijfveren: De wens om zelfvoorzienend in energie te zijn, intrinsieke motivatie, het willen verbeteren van het comfort in een gebouw, reputatie en maatschappelijke meerwaarde.
Barrières: Een negatief beeld van verregaande verduurzaming, (bouw)technische beperkingen waaronder netcongestie en de locatie van het pand. Hoogbouw en binnensteden worden als grootste uitdaging gezien.

Verschillen tussen type eigenaren

Als verder gekeken wordt naar het type eigenaren, valt het volgende op:

• De publiek eigenaar-gebruiker is over het algemeen aan de slag met verduurzaming, met name afhankelijk van beschikbare financiële middelen, kennis en capaciteit en bouwtechnische beperkingen.
• De publiek eigenaar-verhuurder is eveneens in de meeste gevallen aan de slag met verduurzaming. De uitvoering varieert echter sterk. Dit is met name afhankelijk van financiële middelen, maar ook van kennis en capaciteit en bouwtechnische beperkingen.
• De commercieel eigenaar-verhuurder is wisselend aan de slag met verregaande verduurzaming; uiteenlopend van zeer ambitieus tot passief. Afhankelijk van onder andere interne doelen, uitgewerkte acceptatiecriteria voor de investeringsbeslissing, investeerders, klanten en bouwtechnische beperkingen.
• De commercieel eigenaar-gebruiker is wisselend aan de slag met verregaande verduurzaming; uiteenlopend van zeer ambitieus tot passief. Enerzijds hebben zij een sterke focus op overleven van het bedrijf. Beschikbaarheid van financiële middelen, maar ook motivatie spelen hierin een beslissende rol.

Beleid en financiële hulp

Aanvullend beleid is nodig om klimaatdoelstellingen te halen in de sector, maar ook financiële hulp is nodig. De volgende aanbevelingen worden gegeven:

• Laat beleid beter aansluiten op activatiemomenten;
• Bied financiële ondersteuning voor een positiever resultaat van de kosten-batenanalyse;
• Genereer en deel kennis van en ondersteun het aardgasvrij maken van de utiliteitsbouw;
• Krijg aandacht voor de grijze vastgoedvoorraad.