Onderstaande tekst is een transcriptie van de podcast ‘Verduurzaming van VvE’s uitgelegd’, onderdeel van de podcastserie ‘De energietransitie uitgelegd‘.
Interviewer: [00:00:07] Welkom bij De energietransitie uitgelegd van het platform Energy.nl. Mijn naam is Eveline Janse en in deze podcastserie vraag ik iedere keer aan experts om een bepaald onderdeel van de energietransitie toe te lichten. In deze aflevering gaan we het hebben over Verenigingen van Eigenaren. Oftewel VvE’s. Zeker in de grote steden zijn er heel wat VvE’s en die moeten ook mee in de warmtetransitie . En de vraag is lukt dat een beetje? In de studio zijn Renee Kooger en Kas Woudstra aangeschoven. Renee is senior onderzoeker bij TNO en gespecialiseerd in de sociale aspecten bij de verduurzaming van de gebouwde omgeving. En zij ontwikkelde onder andere een stappenplan voor verduurzaming binnen VvE’s. Kas is sociaal wetenschapper, ook bij TNO, en hij deed verschillende onderzoeken naar verduurzaming van VvE’s en ook de drijfveren en barrières die men daarbij ervaart. Nou, welkom allebei.
Kas Woudstra: [00:01:01] Dank je wel.
Renee Kooger: [00:01:01] Leuk om hier te zijn.
Interviewer: [00:01:03] Ja, voordat we de diepte ingaan over die VvE’s ben ik even benieuwd of jullie zelf ook privé met VvE’s te maken hebben, of dat het alleen een professionele interesse is?
Renee Kooger: [00:01:14] Nou, ik ben verhuisd, maar daarvoor zat ik in een VvE en was ik onderdeel van de éénkoppige duurzaamheidscommissie. En ja, mijn doel was om eigenlijk zonnepanelen op het dak van onze VvE te krijgen. Dat is niet helemaal gelukt. Daar komen denk ik zometeen nog wel op, want heel veel barrières die gelden voor VvE’s, daar liep ik ook tegenaan. Onder andere dat ik moest uitzoeken: Is het dak eigenlijk wel geschikt voor zonnepanelen? Ligt er bepaald isolatiemateriaal en is dat geschikt voor zonnepanelen? Maar ook bijvoorbeeld ja, op sommige delen van het dak komt minder zon dan op andere stukken van het dak. En hoe ga je daar dan zo meteen mee om? Want sommige woningen, die kunnen dan misschien minder profiteren van die zonnepanelen. Sommige mensen wilden helemaal geen zonnepanelen! Daarnaast is het ook nog zo dat als je iets op het dak wil doen, dat is een grote ingreep en daarvoor moesten we ook bijvoorbeeld een heel groot aandeel van de mensen moesten daar dan überhaupt akkoord op geven. Nog voordat je het gaat hebben over zonnepanelen. Dus het is best een interessant, maar ook wel complex geheel. En ik denk dat dat ook echt wel, ja, een reden is dat veel VvE’s hier nog best wel mee worstelen, terwijl ze er misschien wel voor open staan.
Interviewer: [00:02:34] Ja, nou, daar gaan we zometeen allemaal op in. Kas, heb jij ook te maken met een VvE?
Kas Woudstra: [00:02:39] Ja, jullie zitten hier met een VvE-bestuurder aan tafel. Ook nog eens na het onderzoeker. Ik heb. Ik zit samen met mijn vriendin in het bestuur van een VvE, samen met nog iemand anders. En we wonen in Amsterdam in een vrij groot complex eigenlijk – van honderd appartementen zitten daarin – en wij zijn sinds jaar of twee in dat bestuur betrokken bij een groot verduurzamingstraject wat daar aan de gang is. Dus wij hebben dat ook meegemaakt. We zitten er nog dus in. We zitten eigenlijk in het keuzeproces.
Interviewer: [00:03:11] Ja, nou duidelijk dat we hier twee professionals, zowel op onderzoeksvlak, maar dus ook gewoon privé, echt aan den lijve ondervonden wat de uitdagingen zijn voor VvE’s. Allereerst, waarom is die verduurzaming van VvE’s zo belangrijk?
Kas Woudstra: [00:03:28] Ja, er zitten heel veel woningen in een VvE. In Nederland is dat ongeveer 20%. 19% in de nieuwste cijfers? En zeker in de grote steden zitten daar heel veel woningen in een VvE. In Amsterdam is dat meer dan de helft. En Den Haag is ook echt zo’n VvE stad, dus daar heb je ook meer dan de helft van de woningen dat die VvE’s zitten en dat zijn dus bijvoorbeeld ook heel veel koopwoningen. Het kunnen ook huurwoningen zijn, dus het zijn heel vaak gemengde situaties. Ja, en dat is… In een VvE verduurzaam je samen met de Vereniging van Eigenaars, zoals je al zei. Dus je moet samen beslissen over de gemeenschappelijke ruimte van je woning. Ja, en dat is gewoon een heel moeilijk proces wat heel erg, heel lang duurt.
Interviewer: [00:04:17] Ja, lange adem is er in ieder geval voor nodig. Maar het is dus heel belangrijk eigenlijk voor het slagen van de warmtetransitie, begrijp ik. Want als het zo’n groot aandeel is, ja, we kunnen gewoon niet van het gas af als de VvE’s niet meegaan daarin.
Kas Woudstra: [00:04:30] Nee, ze besluiten over de verduurzaming van het pand, maar inderdaad ook over de duurzame warmtebron die ze gaan gebruiken. En ja, heel weinig VvE’s hebben nog die keuze gemaakt en dus dat is zeker voor in de steden is dat echt een immense opgave die eraan komt.
Interviewer: [00:04:45] Ja, en je zegt van ze moeten die keuze nog maken. Renee, kan jij iets meer zeggen over hoever VvE’s in zijn algemeenheid zijn met die verduurzaming?
Renee Kooger: [00:04:54] Ja, nou, wat je sowieso ziet is dat eigenlijk vooral grotere VvE’s, die zijn vaak wat beter georganiseerd en die maken ook wat meer gebruik van de bestaande financieringsmogelijkheden. Terwijl het grootste aandeel van de VvE’s, dat zijn kleinere VvE’s en die hebben het over het algemeen ook lastiger om zichzelf te organiseren en om voldoende budget bijeen te krijgen om te gaan verduurzamen. En je ziet eigenlijk vaak nog dat juist er nog wordt geworsteld met de verhoogde servicekosten. Dus de maandelijkse kosten die een iemand die in de VvE zit moet betalen, omdat er überhaupt geen geld is voor onderhoud van de VvE, dus laat staan voor verduurzaming. Dus ja, je ziet eigenlijk het nog maar een heel klein percentage van de VvE’s echt actief aan verduurzaming doet, of zelfs dat verduurzaming heeft gerealiseerd.
Interviewer: [00:05:44] Ja, daar ligt een enorme opgave nog.
Renee Kooger: [00:05:46] Ja zeker. En het is ook zo dat, zeker voor onderhoud, dat er voor kleinere VvE’s ook minder mogelijkheden zijn om daar voor financieringen voor aan te vragen. Dus eigenlijk zie je dat VvE’s echt vooral met het onderhoud nog bezig zijn, dat er daarna pas verduurzaming volgt en dat er dus ook voldoende ondersteuning, zowel financieel als ook procesmatig, bijvoorbeeld, beschikbaar moet zijn om daarmee aan de slag te gaan.
Kas Woudstra: [00:06:11] Is het aardig om dat misschien heel snel te schetsen. Bijvoorbeeld in hoe dat in mijn VvE is gegaan, want het is precies zo gegaan. Daar zag je tot vrij recent nog vrij lage maandelijkse VvE-bijdrage van maar een paar tientjes per maand. Dat zie je bij heel veel VvE’s nog. Nou, met die kosten kan je gewoon je onderhoud niet echt dekken. Dus eigenlijk zie je nu in heel veel VvE’s dat mensen er tegenaan lopen, dat je achterstallig onderhoud hebt, dat er veel te weinig voor gespaard is en dat mensen dus leningen aan moeten gaan om überhaupt tot het onderhoud te kunnen dekken. En bij ons gaan de maandelijkse bijdrage dus waarschijnlijk over, nou ja, bij ons in een appartement van veertig vierkante meter met ruim € 200 per maand.
Interviewer: [00:06:49] Oké, ja, ja, dat zijn wel serieuze bedragen.
Kas Woudstra: [00:06:51] Alleen het onderhoud! Dus als je dat bijvoorbeeld nog wil verduurzamen, ben je nog veel hogere kosten kwijt.
Interviewer: [00:06:55] Ja, want ik vraag me af gaat verduurzamen en onderhoud plegen niet vaak samen dan?
Renee Kooger: [00:07:00] Ja, nou, dat hangt natuurlijk ook een beetje van af wat je onder onderhoud verstaat. Kijk bijvoorbeeld je hebt ook bijvoorbeeld kitwerk bij de VvE’s. Dat loopt door het hele gebouw heen. Als dat op een bepaald moment niet meer van goede kwaliteit is, dan moet je dat helemaal vervangen. Dus dat is natuurlijk niet per se gerelateerd aan verduurzaming. Je hebt ook, ja, wat, wat kleinere dingen soms. Dan is het het bellentableau is kapot, of het regent in de brievenbussen. Ja, dat lijkt misschien kleine dingen, maar ook daar moet je met z’n allen weer én middelen voor vrij maken, maar ook samen beslissen hoe gaan we het aanpakken? Ja, betonrot, ja, dat is ook iets waar je…
Interviewer: [00:07:37] Maar als er sprake is van betonrot, is dat dan niet gelijk een moment om ook verduurzaming aan te pakken om te denken over isolatie?
Renee Kooger: [00:07:45] Ja, nou ja, dat, dat zou zeker kunnen. En je ziet natuurlijk wel dat er dit soort natuurlijke momenten ontstaan, dus dat er op momenten dat er al andere dingen spelen, dat je ook kan zeggen nou, dan pakken we verduurzaming ook mee. Maar ja, goed, je moet wel in gedachten houden dat het besluitvormingsproces gewoon best heel ingewikkeld is en dat je niet zomaar allerlei verschillende maatregelen in één keer daar goedkeuring voor krijgt van de VvE. Er moeten sowieso voldoende mensen op een vergadering komen. Dat is ook al iets wat best wel een groot probleem is. Maar ja, vaak zie je toch dat dat een VvE echt stapsgewijs – en dat kan echt meerdere jaren duren – ja, maatregel per maatregel neemt. En ja het kan ook bijvoorbeeld weer afhangen van de verschillende belangen die mensen hebben of ervaringen in de VvE zelf. Kijk voor sommige mensen kan bijvoorbeeld, kunnen veel meer last hebben van het weglekken van warmte van hun woning of meer last hebben van een te hete woning, maar andere mensen in het complex veel minder.
Interviewer: [00:08:45] Ja afhankelijk van waar je zit in het gebouw? Ja, ja en even kijken, want jullie noemen eigenlijk al een paar punten dus van wat verduurzaming van VvE’s complex maakt. Dat is aan de ene kant dus besluitvorming. Maar je noemde net inderdaad ook belangen en daar kan ik me ook wel iets bij voorstellen. Want niet iedereen heeft hetzelfde belang in zo’n VvE, want er zitten natuurlijk soms ook gewoon winkels, bijvoorbeeld onder in zo’n pand. Wat kan je daarover vertellen?
Kas Woudstra: [00:09:12] Nou, ik denk dat het grootste belang wat je veel terug ziet komen is dat toch wel van woningcorporaties. Dus ik denk dat het beeld vaak van een VvE is, dat dat kopers bij elkaar zijn, maar je hebt eigenlijk verreweg de meeste VvE’s dat het gesplitst is. Dus dat er ofwel particuliere verhuurders in VvE zitten of woningcorporaties in die VvE zitten. Ja, en het is ook wel bekend, particuliere verhuurders zijn echt notoir moeilijk om te betrekken bij de verduurzaming van die panden. Die zijn gewoon op grotere afstand, want de bewoner is een huurder. En particuliere verhuurder die hebben hun handen al vol aan het managen van nou, die paar woningen die ze soms hebben.
Interviewer: [00:09:51] Ja, en ik kan me ook voorstellen zij hebben geen last van een hoge energierekening bijvoorbeeld?
Kas Woudstra: [00:09:55] Nee, dus je hebt echt die split incentive inderdaad. Ja, en woningcorporaties die zijn weer veel meer gebonden aan een bepaalde verduurzamingsplannen die zij hebben. Dus zij hebben gewoon, zij zitten samen en hebben een heel traject waarin ze beslissen oké, we gaan nu dit hele appartement aanpakken of het appartementencomplex aanpakken. Ja en en als een ander complex niet binnen die planning valt, dan dan wordt er ook niet echt verduurzaamd, omdat het gewoon heel groot deel van de woningen vaak van een woningcorporatie is.
Interviewer: [00:10:23] Maar het kan dus ook andersom. Als dat complex juist wel aan de beurt is voor een woningcorporatie, dan beslissen die misschien wel bijna voor de gehele VvE: ja, we gaan het gewoon doen, want ze hebben zoveel stemmen.
Kas Woudstra: [00:10:32] Ja, dat kan zeker. En dat is, daar zie je dan dat die normering bijvoorbeeld – dat woningcorporaties de laagste labels eruit moeten moeten krijgen – dat dat dan weer beïnvloedt hoe bepaalde VvE’s gaan verduurzamen.
Interviewer: [00:10:45] Dus je hebt te maken met je omvang van je VvE, maar dus eigenlijk ook over de samenstelling van je VvE. Dat is heel bepalend hierin?
Kas Woudstra: [00:10:51] Jazeker. En die utiliteitsbouw waar je mee begon speelt ook wel mee, maar dat zijn vaak ook weer huurders. Dus het is toch relatief vaak als er een bakker zit in de plint van een gebouw of een nou ja, noem maar op. Dat dat dan weer een huurder is, dus dat je dan eigenlijk eerder naar de particuliere verhuurder kijkt. En dan heb je diezelfde dynamiek dat die wat meer op afstand staan. En weer die split incentive om dat ja, de verhuurder niet zoveel baat heeft bij die verduurzaming.
Interviewer: [00:11:17] En wat is de rol van beheerders?
Renee Kooger: [00:11:21] Ja, zeker grotere VvE’s, die maken daar vaak gebruik van, want dat kost natuurlijk ook geld om een beheerder in de arm te nemen. En je ziet eigenlijk dat die de taken van bestuur overneemt. En dat zijn eigenlijk de belangrijkste drie taken: dus financieel, dus zij innen bijvoorbeeld ook de maandelijkse kosten, zeg maar van van alle eigenaren, en zij stellen de jaarrekening op, zij bereiden de vergaderingen voor en zij regelen bijvoorbeeld ook schade en zij kijken naar het meerjarenonderhoudsplan. Dus ze doen ook wat technische zaken.
Interviewer: [00:11:52] En wordt daar dan verduurzaming ook in meegenomen?
Renee Kooger: [00:11:54] Nou ja, dat is dus een goede vraag. Want kijk, je kunt sowieso kijken naar het beheercontract, dus je maakt ook afspraken met zo’n beheerder van wat ga jij precies doen? Maar je ziet dat vaak verduurzaming daar nog niet echt in zit en dat zo’n beheerder dus ook echt heel erg gefocust is op puur het onderhoud van de VvE, dus het voort laten bestaan van de VvE. Maar het stapje naar verduurzaming, dat zit daar vaak nog niet in. En je ziet dus ook wel dat zo’n beheerder kan ook wel veel invloed hebben op het bestuur van de VvE. Of kijk, als zij zeggen van ‘ja jongens, dat is toch best wel ingewikkeld hoor’. Dus als zij ja daar wat minder positief in zitten, dan kan het ook wel weer effect hebben op hoe de hele vergadering daar dan vervolgens op reageert. Want ja, het wordt ook wel vaak gezien als natuurlijk een expert eigenlijk op het gebied van onderhoud en technisch advies. Dus het zou heel mooi zijn als zij misschien wat meer die rol pakken. Maar je hebt dus ook, en dat is heel positief, dat dat er nu procesbegeleiders in beeld komen. Er is een opleiding voor procesbegeleiders en die kun je eigenlijk in de arm nemen om dus dat proces van verduurzaming toch vlot te trekken.
Interviewer: [00:13:01] Die zijn echt gespecialiseerd op het hele verduurzamingstraject dan?
Renee Kooger: [00:13:05] Ja zeker. Ja, dus die kunnen dat helpen met het aanvragen van subsidies, maar ook dus inderdaad om de vergadering goed te informeren van wat is er mogelijk. En dat is eigenlijk een een derde partij die hierin een belangrijke rol kan spelen om mensen dus ja, toch een stap te laten maken.
Interviewer: [00:13:20] Die wordt ingehuurd dan ook?
Renee Kooger: [00:13:21] Ja,ja.
Interviewer: [00:13:23] Oké, nou ja, dat kan misschien helpen om de boel op gang te krijgen inderdaad. Want ja, wat jij net al aangaf, ook persoonlijk, terwijl jij nog wel veel kennis hebt over het hele proces, zeg maar, dat je toch ervaart van dat het een ingewikkeld traject is waar ook heel veel kennis over nodig is. Want inderdaad, de voorbeeld van de zonnepanelen wat je net noemde, dan moet je dus ineens verstand gaan hebben van hoe daken in elkaar zitten?
Renee Kooger: [00:13:46] Ja precies, het is inderdaad… Je moet mega veel stappen door. Want eigenlijk moet je inderdaad wat je zegt ineens een soort van technisch expert worden, of in ieder geval weten wat je moet weten om die zonnepanelen op het dak te krijgen, maar je moet eigenlijk ook iets verstand hebben van wat juridische zaken, want je moet dingen ook gaan vastleggen. Bijvoorbeeld in het huishoudelijk reglement van hoe verdeel je dan ook het dak en hoe ga je om met mensen die bijvoorbeeld nu geen zonnepanelen willen, maar misschien toekomstige bewoners wel? Of andersom. En ik moet eerlijk bekennen dat het voor mij ook gewoon te veel werk was om dat uit te zoeken en dat is wel ook echt één van de redenen dat het ook uiteindelijk niet is gelukt en dat het zo’n lange doorlooptijd had.
Kas Woudstra: [00:14:28] Nee. Zo’n procesbegeleider is echt cruciaal. Want ook bij ons, als ik het over mijn eigen verduurzamingstraject heb, dan dan hadden wij het echt niet kunnen doen zonder die procesbegeleider. Van het aanvragen van je lening bij het Warmtefonds, dat is extreem complex, ben je heel veel tijd kwijt. Of je SVN-lening. Wij hebben zelfs twee leningen, dus dan moet je twee leningen gaan aanvragen en managen. Het hele proces gewoon van goed vergaderen en goed de stukken voorbereiden is met dit soort met de verduurzaming echt heel moeilijk. Je hoort in deze wereld wel eens dat dat vooral de bestuurders zich hierin moeten bekwamen, maar ik ben zelfs wel eens op bezoek geweest bij bestuurders die al in een pensioen zaten en zij zeiden zelfs het kost me gewoon teveel tijd.
Interviewer: [00:15:10] Ja, het is een omvangrijk traject. Nog even over die financiering, want dat is ook wel een uitdaging natuurlijk. Niet iedereen kan het misschien ook betalen. Ik denk ook gelijk eventjes aan starters die nu misschien met pijn en moeite ergens in Amsterdam een klein appartementje op de kop hebben weten te tikken tegen de maximale maandlasten die ze kunnen dragen. En dan komt er ineens een verduurzamingstraject overheen. Wat is daar voor mogelijk?
Kas Woudstra: [00:15:36] Ja, je hebt dus twee leningen die heel vaak worden gebruikt, dus dat is dat die lening bij het Nationaal Warmtefonds. Die kunnen kleine en grote VvE’s aanvragen en daar kan je, als je goed verduurzaamd op een redelijk lange terugbetaaltermijn zitten. Dus dan kan je het in dertig jaar terugbetalen en dan zijn je maandelijkse lasten niet zo heel hoog, is de hoop. Dan heb je voor mensen die onder een bepaald minimum zitten ook weer een specifieke lening voor die lening. Volgens mij, als je onder de maandelijks onder de € 30.000, of sorry jaarlijks onder de € 30.000 bruto verdient, dan is er een specifieke lening ook beschikbaar.
Interviewer: [00:16:15] Om dus je maandlasten te kunnen betalen?
Kas Woudstra: [00:16:17] Ja, om je maandlasten mee te betalen. En die SVN-lening is dan ook beschikbaar. Je hebt ook wel subsidies, maar die dekken toch niet de grootste proportie van je lening, dus je zult altijd wel hogere kosten hebben.
Interviewer: [00:16:31] Ja, nou ja, je bent ook wel de waarde van je woning aan het verhogen. Dat is de andere kant van het verhaal.
Kas Woudstra: [00:16:36] Dat had ik ook in mijn hoofd. Ik denk dat er ook iets van een cultuuromslag nodig is in dat je, zeker bij oudere panden en dat zijn natuurlijk die steden waar we het over hebben en dat je daar ook meer rekening gaat houden met gewoon de maandelijkse lasten, die je sowieso kwijt bent aan het onderhoud plegen van het huis. En dat dat bij VvE’s gewoon anders zit dan bij grondgebonden woningen, of je eigen woning die niet in de VvE zit, omdat je daar mensen vaak… Dan ga je in één keer heel veel geld investeren als je het net koopt en dan verduurzaam je het ook een beetje en dan is dat je investering. Waarbij VvE werkt dat gewoon anders. Het kan niet zo, dus moet je meer over maandelijkse kosten gaan nadenken. En daar hebben makelaars ook een rol, dat ze kopers daar ook in adviseren. Dat je als je in deze VV gaat zitten, de kans dat er een maandelijkse kosten, dat je een potje opzij moet zetten is gewoon groot. Dus hou er ook rekening mee met wat je per maand aan je hypotheek kwijt kan zijn.
Renee Kooger: [00:17:29] Ja, misschien nog even aanvullend.. Kijk wat ook heel erg belangrijk is, is eigenlijk dat een VvE ook meerjarenonderhoudsplan maakt en daarin ook eigenlijk begroot, zeg maar voor wat voor een onderhoud er allemaal aan gaat komen. En daar zal je ook verduurzaming in kunnen gaan opnemen, want als je inderdaad… Het is trouwens niet verplicht zo’n meerjarenonderhoudsplan, maar je ontkomt er vaak niet aan, want in de praktijk heb je natuurlijk dat wel. Maar ja, als jij dus ineens verrast wordt met van oh shit, het dak is eigenlijk aan vervanging toe dan, dan kijk je naar een enorme kostenpost die je dan ineens moet gaan, op gaan lossen financieel. En eigenlijk is het in zo’n meerjarenonderhoudsplan zou je dus ook bijvoorbeeld voor verduurzaming kunnen gaan plannen, want dan kun je daar ook vast VvE voor gaan sparen. En dan zeg je van nou oké, we willen eigenlijk in 2030 graag zonnepanelen, hoe gaan we dat dan aanpakken? En nou, dat betekent dan dus dat dat ook een weerslag heeft op inderdaad je maandelijkse bijdrage. Maar op die manier kun je natuurlijk mensen daar ook wat meer in meenemen.
Interviewer: [00:18:27] En dan komt het wat minder uit de lucht vallen ineens. Dan weet je in ieder geval wat meer waar je aan toe bent en waar je voor aan het sparen bent, waar je voor betaald.
Renee Kooger: [00:18:37] Ja precies. Ja, want anders komt het er weer bij, weet je. En als je het gezamenlijk besluit van we willen dit en je gaat er voor plannen, dan kan dat inderdaad financieel ook minder als een verrassing komen.
Interviewer: [00:18:49] Ja, even kijken. We hebben het nu over een aantal dingen gehad, dus over de financiering, over de uitdagingen die er zijn in de besluitvorming, de rol van de VvE-beheerders of eigenlijk ook dan vooral die projectbegeleider die je kan hebben. Procesbegeleider. Zijn er nog andere punten die van belang zijn om te noemen in dit hele proces?
Kas Woudstra: [00:19:11] Mag ik toch de splitsingsakte op de agenda zetten?
Interviewer: [00:19:15] Ja, dat mag.
Renee Kooger: [00:19:16] Ik zat er al op te wachten hoor!
Kas Woudstra: [00:19:18] Nou ja, kijk, de de splitsingsakte wordt echt gezien als een ook een hele grote barrière voor de verduurzaming van VvE’s. En dat komt… Eigenlijk is de splitsingsakte is gewoon de juridische verdeling van wat jouw appartement is en wat een gemeenschappelijk deel is van je woning. En in de splitsingsakte is dus ook vastgelegd, vaak heel duidelijk vastgelegd: het raam dat zit bij het gemeenschappelijk gedeelte, want dat is de schil van het huis. Het dak is het gemeenschappelijke gedeelte. Maar de muren in je woning, dat is helemaal aan jou. Dus daar kan je allemaal verbouwen. Maar je warmtevoorziening, daar zit de crux. Want die gaat in heel veel gevallen in de toekomst van een individuele warmtevoorziening, van de cv-ketel die in je woning hangt, naar een toch een vorm van een collectieve warmtevoorziening, bijvoorbeeld een warmtepomp of een collectieve warmtepomp of een warmtenet. Dus als je daar een aanpassing in wil maken, dus je wil je individuele cv-ketel, wil je vervangen door warmtenet, dan ga je iets wat eerst individueel was, dat ga je nu collectief maken en daarvoor moet je die splitsingsakte waar ik het net over had, die moet je wijzigen. Dan moet je eigenlijk naar het huis gaan en zeggen ja, ik heb eerst een appartementsrecht voor dit gekocht, maar dat appartementsrecht is veranderd, want een deel van wat eerst in mijn appartement terecht viel, dat valt nu onder de collectieve verantwoordelijkheid.
Interviewer: [00:20:39] En dat doe je als VvE ga je naar een notaris om dat te regelen?
Kas Woudstra: [00:20:42] Dat doe je niet eigenlijk als VvE, maar dat moet iedere koper gaan doen.
Interviewer: [00:20:47] Iedere koper moet individueel naar de notaris?
Kas Woudstra: [00:20:49] Moet individueel naar een notaris gaan om de wijziging van de splitsingsakte door te voeren. En hier is in de hele VvE-wereld heel veel om te doen. Want als je dat wil splitsen, dan moet dus iedereen naar de notaris, moetwen alle notarissen instemmen en ook vaak andere belanghebbenden zoals je hypotheekverstrekker instemmen. Dus dat is een proces, ja, er is een rapport van Berenschot waar mensen veel naar verwijzen. Volgens dat rapport duurt zo’n wijziging van de splitsingsakte 16 tot 26 weken. Energeia heeft daar een voetnoten podcast over gemaakt. Ja, en die chock is natuurlijk immens, want eigenlijk de hele warmtetransitie komt hierdoor in het geding.
Interviewer: [00:21:31] Ja, Energeia had inderdaad een zeer uitgebreid interview over helemaal de details van hoe dat werkt met die splitsingsakte.
Kas Woudstra: [00:21:41] En wat ik hier vooral wil aanstippen is eigenlijk dat je dus best wel een juridische werkelijkheid hebt, waarin je dus juridisch gezien al die aktes moet wijzigen. Maar in ons onderzoek zagen we dat naast de juridische werkelijkheid je ook gewoon een soort van praktijkwerkelijkheid hebt. En mensen die al eigenlijk het al durven om met hun VvE te gaan verduurzamen, of een VvE aan te sluiten op een bepaald warmtenet, op innovatieve warmtenetten. En dat mensen dus in de praktijk, als ze toch creatief kijken naar hoe je met die splitsingsakte om kan gaan, het best wel vaak lukt om gewoon te zeggen oké, we hoeven die akte niet per se te splitsen, omdat we toch redelijk de originele demarcatielijn tussen het individuele appartementsrecht en het collectieve nog redelijk kunnen aanhouden. En dat is dus eigenlijk wat ik hier ook nog wel wou meegeven van ja, er zijn gewoon mooie voorbeelden waar mensen dat wel al doen en waar we ons misschien niet teveel moeten tegen houden door die juridische werkelijkheid, maar gewoon ook dingen moeten proberen zeg maar. Ik hoop dat het duidelijk is.
Interviewer: [00:22:40] Is er een plek waar je dit soort voorbeelden kan vinden?
Kas Woudstra: [00:22:43] Nou, we hebben een heel mooi rapport geschreven. Dit staat in één van onze rapporten. Dat is in kader van Chill van, dat zijn innovatieve nieuwe warmtenetten, zeer lage temperatuur warmtenetten. En er zijn gewoon heel veel voorbeelden ook hoor. Dus gemeenten hebben allemaal informatieloketten waar je voorbeelden vind van hoe VvE’s verduurzamen.
Interviewer: [00:23:03] Misschien nog eventjes de slag maken naar hulpmiddelen die er dus zijn. Dus er zijn verschillende financieringsmogelijkheden die je in ieder geval kan bekijken om die verduurzaming in gang te zetten. Je hebt het over die loketten die er zijn. Dat is volgens mij een grote gemeente, hè, dat die wel opgericht worden, ook om informatie te krijgen. En dus die daar kan je daar ook die procesbegeleiders vinden?
Renee Kooger: [00:23:26] Nou, de Hogeschool Utrecht, die leidt die op. En ik denk dat het ook nog wel een goede is om te noemen, is dat Milieucentraal een belangrijke rol speelt in het ondersteunen van VvE’s. Dus zij hebben ook echt een loket opgericht waar mensen terecht kunnen met allerlei vragen.
Interviewer: [00:23:38] Oké. En als het gaat om de echt over de participatie, dan had jij dus nog een goed stappenplan ontwikkeld waarin dat hele proces stap-voor-stap wordt…
Renee Kooger: [00:23:49] Ja, we hebben inderdaad zeker wat we dus allemaal hebben aangestipt, het is best ingewikkeld. Dus we hebben een stappenplan ontwikkeld van hoe je dan aan de slag kan gaan met verduurzaming van je VvE. Wat er eigenlijk allemaal voor nodig is, dus eigenlijk helemaal van de start, is dat je om echt te kijken van ja, kunnen we tot een gezamenlijk idee komen van wat wij als VvE willen, dus dat je echt goed die belangen gaat inventariseren. Van helemaal dat eerste stapje naar ook van ja, hoe selecteer je dan uiteindelijk bijvoorbeeld installateurs of aannemers zeg maar, die met jou mee kunnen kijken? Wat is er inderdaad nodig qua wijzigingen van het huishoudelijk reglement? Tot uiteindelijk inderdaad helemaal het einde van dat proces waarin je hopelijk je VvE hebt verduurzaamd. Dat is heel mooi. Ehm, en ik wil nog wel even aanhaken op Kas, want ik was wel geïnspireerd en van… Ja er zijn inderdaad natuurlijk voorbeelden van mensen die in de praktijk dit doen. Ik denk wel dat het ook heel erg zou helpen als dat ook wat meer toegankelijk werd gemaakt. Je hebt bijvoorbeeld de Duurzame huizen route waarin mensen echt bij elkaar op bezoek kunnen komen. Van de mensen die al iets hebben verduurzaamd, daar kun je dan langs en dan kun je informatie krijgen hoe mensen dat hebben gedaan. Het zou mooi zijn als dat soort dingen voor VvE’s ook nog meer in de aandacht komen te staan. En misschien kun je ook een duurzame VvE route gaan maken en dat je ook echt met mensen kunt spreken. Bijvoorbeeld zoals Kas vertelt van ja, hoe zij ondersteuning hebben gezocht en wat het uiteindelijk heeft gekost en hoe lang zo’n traject duurt. Dat kan natuurlijk wel heel erg helpen om bijvoorbeeld besturen ook weer, of überhaupt bewoners te activeren van oh, maar dan kunnen wij dat misschien ook wel doen. Dus dat ik denk echt wel dat dat heel erg helpt, want volgens mij heel veel mensen die denken ‘het is zo ingewikkeld’.
Interviewer: [00:25:26] Nou, misschien dat er iemand luistert die dat is in elkaar kan gaan steken om dat te organiseren! Nou hebben we het veel gehad over de barrières die er dus eigenlijk zijn, dat het best complex is. Maar wat is nou de stap vooruit? Hoe kunnen VvE’s toch deze stap gaan maken? Want dat dat nodig is, is wel duidelijk.
Kas Woudstra: [00:25:46] Ik wou sowieso wel zeggen dat het eigenlijk ook fascinerend is en leuk. En ik ontmoet heel veel buren die ik anders helemaal niet op zo’n goeie manier ontmoet zou hebben. Mensen noemen het ook vaak een soort mini-democratie in het dat komt met veel gepraat, maar dat is ook juist leuk en fascinerend en iets moois zeg maar. Dus daarom doe ik het ook uiteindelijk. En er is, qua beleid zijn er ook wel echt wel positieve ontwikkelingen. En op het moment dat we opnemen, komt er nieuwe wetgeving aan. Bij verduurzaming moet je nu bijvoorbeeld vaak een best wel heftige gekwalificeerde meerderheid hebben. Het is een beetje afhankelijk van je splitsingsakte ook weer, maar in veel gevallen moet 2/3 van de mensen moet aanwezig zijn. Ja, dus ook als je een heel groot appartement hebt of een kleiner, maakt helemaal niet uit, iedereen moet aanwezig zijn, iedereen heeft één stem, 2/3 moet aanwezig zijn en 2/3 moet vaak weer instemmen.
Interviewer: [00:26:49] Van die 2/3 die aanwezig is?
Kas Woudstra: [00:26:51] Ja, dus dat is best heel moeilijk om te verkrijgen. En in sommige VvE’s is het zelfs 80%. Het verschilt een beetje. Nou met de nieuwe wet die eraan komt, is het eigenlijk gewoon 50+1. En dan gaat het volgens mij zelfs over gewoon stemverhoudingen en stemrecht. Dus als je als woningcorporatie bijvoorbeeld 50% van de panden in dat complex hebt, nou, dan kan je eigenlijk, al ben je al best wel ver.
Interviewer: [00:27:18] Ja.
Kas Woudstra: [00:27:19] Dus dat versimpelt het wel. En het maakt het verduurzamen ook wat simpeler. Er zijn allemaal haken en ogen, maar dat maakt het wel…
Interviewer: [00:27:25] …wat eenvoudiger.
Kas Woudstra: [00:27:26] Ja wat eenvoudiger. En er zijn wel meer wijzigingen in die wet die het toch wat makkelijker maken. Ook over de splitsingsakte is een beetje complex, maar dat wordt ook vereenvoudigd.
Renee Kooger: [00:27:34] Ja zeker. En ik denk dus aanvullend eigenlijk is dat je op eigenlijk op allerlei vlakken nu hele positieve ontwikkelingen ziet. Dus wat Kas inderdaad zei van dat het makkelijker wordt om besluiten te nemen, maar je ziet dus ook inderdaad dat er procesmatig dus allerlei dingen worden verbeterd. Dus met de komst van die procesbegeleiders, dat gaat gewoon echt enorme verlichting bieden voor heel veel VvE’s. Je ziet dus ook dat er wordt gekeken van nou kunnen er meer financiële mogelijkheden komen om dus te lenen, ook voor kleinere VvE’s, ook voor onderhoud, daar worden allerlei stappen op gezet. En er is gewoon ook veel meer erkenning voor dat er dus veel ondersteuning nodig is voor VvE’s. Dus eigenlijk zie je dat er gewoon super veel aandacht is voor het thema. Ook dus met de komst van de helpdesk van Milieu Centraal, die dus echt een heel team nu heeft zitten op het verduurzamen en helpen verduurzamen van VvE’s. Dus eigenlijk zie je, er is gewoon meer aandacht dan ooit voor deze hele interessante, zoals Kas zegt groep. En dat je eigenlijk inderdaad van zowel beleid, financieel, ondersteuning en iedereen komt samen om deze groep woningen beter te ondersteunen.
Interviewer: [00:28:41] Ja, en ik zou er zelf nog aan willen toevoegen dat uiteindelijk dat verduurzamen gewoon als jij onderdeel bent van zo’n VvE, dat je uiteindelijk wordt je woning er natuurlijk ook echt, qua comfort en ook zelfs qua waarde, gaat er natuurlijk ook gewoon op vooruit. Dus er is ook best wel een goede reden om het wél te willen, zeker als de ruimte er is.
Renee Kooger: [00:29:03] Ja zeker.
Kas Woudstra: [00:29:04] Zeker. Ja, en als je het nu niet doet en je doet het later, dan is het nog veel duurder!
Interviewer: [00:29:10] Ja, alles wordt alleen maar duurder in de loop van de tijd.
Kas Woudstra: [00:29:12] Ja, nu handelen is altijd zinnig.
Renee Kooger: [00:29:16] Er is zeker meer urgentie ja.
Interviewer: [00:29:20] Ik wil jullie heel erg bedanken voor deze uitgebreide toelichting. Ik denk dat we heel veel punten besproken hebben. Is er is nog iets wat jullie willen toevoegen of?
Renee Kooger: [00:29:30] Ehm, nou, ik denk wel wat goed is om te noemen en waar we ook een beetje mee gestart zijn. Dat er gewoon ontzettend veel kleine VvE’s zijn. En met klein bedoelen we dus echt zeg maar gewoon tot acht woningen. En dat, dat is gewoon echt een andere realiteit. Dus soms zijn die mensen niet eens bewust dat ze in de VvE zitten, laat staan dat er dus inderdaad geld is voor zo’n beheerder, of dat er een goed plan wordt gemaakt, dat er een pot is voor onderhoud. En dat dat echt nog wel een groep is waar meer aandacht voor mag komen. Dus daar Milieu Centraal, die heeft dat ook op de radar, maar ik denk dat we nou sowieso echt moeten kijken van naar die ondersteuning van VvE’s in het algemeen. En ook met specifiek aandacht voor die kleine VvE’s.
Kas Woudstra: [00:30:14] Ja, ik voel het helemaal mee. En ik denk dat hier, het is gewoon een complexe verhouding tussen wie hier nou verantwoordelijk is voor. Als koper ben je meer verantwoordelijk voor het onderhoud van je pand. Maar ben je op een manier ook van behoorlijk uiteindelijk voor echt het verduurzamen van van dat pand en zeker ook het aardgasvrij maken van het pand? En uiteindelijk zijn het denk ik gemeenten die hier ook wel toch een hele belangrijke rol hebben in het aardgasvrij maken van die wijken. En hier toch ook een rol hebben in het ondersteunen van al die VvE’s, want het is gewoon ja, voor bestuurders die uiteindelijk en de ALV – alle leden die die hebben het mandaat om te verduurzamen – echt zo complex. Dus inderdaad ondersteuning via die procesbegeleider waar we het over hadden, of zo’n mooie huizen route is ook een goed voorbeeld. Er lijkt nu redelijk veel verantwoordelijkheid op de schouders van de gewone leden en het bestuur te liggen, terwijl in de praktijk denk ik dat niet een realistische route is om leden in hun eentje, bestuurders in hun eentje dat hele verduurzamingstraject te leiden.
Interviewer: [00:31:19] Ja, er is wel wat begeleiding nodig. In ieder geval duidelijk ja. Nou, dank jullie wel.
Kas Woudstra: [00:31:24] Jij bedankt!
Renee Kooger: [00:31:24] Graag gedaan.
Interviewer: [00:31:25] Op Energy.nl kunt u heel veel van de onderzoeken waar we het ook over hebben gehad terug vinden. Dus over de verduurzaming van VvE’s. Ook die kansen en drempels bij die zeer lage temperatuur warmtenetten waar Kas het net over had. Ook het stappenplan dat heet ‘Zet je VvE op groen’ is ook terug te vinden op Energy.nl. We zullen die links ook even in de show notes zetten. En wil je je nog wat meer verdiepen in gerelateerde onderwerpen, dan kan je ook zeker nog oudere podcasts terugluisteren. We hebben bijvoorbeeld een podcast opgenomen over warmtenetten en ook over de verduurzaming van utiliteitsbouw, die dus ook regelmatig te maken hebben met VvE’s. Hartelijk dank voor het luisteren.
